Erbenermittlung bei Landpachtvertrag mit einer Erbengemeinschaft

Wie soll ein Pächter landwirtschaftlicher Flächen mit einer Erbengemeinschaft als Verpächter umgehen?

Das Ziel eines Landwirtschaftsbetriebes ist die LANGFRISTIGE Pacht von Flächen. Rechtssicherheit und Planungssicherheit stehen im Fokus.

Diese Ziele erlangt der Pächter dann, wenn er sämtliche Mitglieder einer Erbengemeinschaft kennt und mit ihnen einen wirksamen langfristigen Landpachtvertrag verhandeln kann.

Wie kann man erfahren, wer die Eigentümer des Grundstücks sind?

• > Der Pächter sollte sich auf jeden Fall zunächst einen aktuellen Grundbuchauszug beim zuständigen Grundbuchamt beschaffen.

• > Hierzu kann er sich entweder eine Vollmacht eines ihm bekannten Miterben geben lassen.

• > Oder er erklärt gegenüber dem Grundbuchamt, dass er ein berechtigtes Interesse an der Einsicht in das Grundbuch hat.
  Letztes ist der Fall, wenn er die Fläche bereits nutzt oder z.B. die Nachbarfläche in seinem Eigentum oder seiner Bewirtschaftung steht.
  Im Zweifel wird er dies dem Grundbuchamt nachweisen müssen.

Ist diese Hürde genommen, schaut er in Abteilung I des Grundbuches. Dort sind die Eigentümer des Grundstücks eingetragen.

Das Lesen des Grundbuches

• > Bei Erbengemeinschaften, bei denen bereits mehrere Erbgänge stattgefunden und auch im Grundbuch nachgetragen wurden, stellt sich das Lesen des Grundbuchstandes in Abteilung I mitunter sehr kompliziert dar.

• > Personen, die gestorben sind, werden gestrichen und weiter unten unter Bezug auf die laufende Nummer der jeweiligen Eintragung der verstorbenen Person die Rechtsnachfolger eingetragen.
  Das Grundbuchamt vermerkt dies mit dem Hinweis mit z.B. „anstelle 1 a“.

• > In der Bemerkungsspalte wird der Rechtgrund für diese Änderung erklärt.
  Dies sind bei Erbengemeinschaften Nachweise durch:
  – Vorlage von Erbscheinen
  – Vorlage von mit Eröffnungsvermerken versehenen notariellen Testamenten
  – oder notarielle Übertragungsurkunden

Oftmals sind Grundbücher aber auch nach zahlreichen Erbgängen nicht auf dem neuesten Stand. Zum einen haben Erben vielleicht davon abgesehen, einen Erbschein zu beantragen und das Grundbuch berichtigen zu lassen. Zum anderen sind die Erben oftmals einfach nicht bekannt.

Jeder Mensch hat einen Erben! Es gilt nur, ihn zu ermitteln.

Warum Erbenermittlung so wichtig ist

Um die Rechtsnachfolge rechtssicher festzustellen, bedarf es der sogenannten Erbenermittlung.

Wer erhält den Pachtzins?

• > Nutzen Sie die landwirtschaftlichen Flächen einer Erbengemeinschaft mit unbekannten Mitgliedern, stellt sich die Frage, an wen und in welcher Höhe der vereinbarte Pachtzins ausgezahlt werden soll.
  > Sie wollen sicherlich nicht doppelt Pacht zahlen.
  > Um genau zu wissen, wer wie viel Pacht erhält, müssen dem Pächter die jeweiligen Erbanteile der Miterben bekannt sein. Das ist nur möglich, wenn man auch alle beteiligten Miterben kennt.

Ist der Bevollmächtigte in Besitz einer wirksamen Vollmacht?

• > Oftmals gibt sich eine Person als Bevollmächtigter der Miterben aus. Das ist der Zeitpunkt, in dem man sich die Vollmacht vorlegen lassen sollte. Eine solche Vollmacht ist nur dann wirksam, wenn sie zumindest von der Mehrheit der Erben handschriftlich unterzeichnet oder auch notariell erteilt wurde.

• > Mir ist durchaus klar, dass die Praxis andere Regeln vorschreibt. Gibt sich eine Person als Bevollmächtigter der Miterben aus, so wird das mit Blick auf die Pachtaussichten für die Flächen oftmals akzeptiert. Rechtlich kann das aber zu Doppelzahlungen führen.

Wer hat welche Rechte?

• > Gibt es Streit in einer Erbengemeinschaft kann sich der Pächter nicht sicher sein, wer für wen mit welchen Rechten handelt.

Mögliche Kündigung bei unwirksamem Vertrag

• > Wurde der langfristige Pachtvertrag nicht mit der Mehrheit der Erben oder einem tatsächlich wirksam von der Mehrheit Bevollmächtigten abgeschlossen, wird nach § 594 a BGB aus dem angeblich auf Dauer abgeschlossenen Landpachtvertrag ein Vertrag auf unbestimmte Zeit.
  > Die Konsequenz kennen Sie. Ein solcher Vertrag ist mit einer zweijährigen Frist kündbar.Die gute Nachricht an dieser Stelle ist aber, dass sich für diese Kündigung die Mehrheit der ordnungsgemäß durch die notwendigen Dokumente nachgewiesenen Miterben einig werden und gemeinsam eine formwirksame Kündigung aussprechen muss. Daran scheitern Erbengemeinschaften oftmals bereits zu Anfang derartiger Projekte.

Will der Pächter aber Rechtssicherheit haben, bleibt ihm der Weg, sich des Instrumentes der Erbenermittlung zu bedienen.

• Erbenermittlung ist keine schwarze Magie.
• Erbenermittlung kann bei einem Notar oder auch Rechtsanwalt in Auftrag gegeben werden.
• Erbenermittlung ist oftmals zeitintensiv, lohnt sich für Landpächter aber dann, wenn die von einer Erbengemeinschaft gepachteten Flächen von bestimmter Größe sind und den Flächenbestand gut ergänzen.

Hier erhalten Sie Hilfe

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Mein Team und ich übernehmen derartige Aufträge und bearbeiten diese. ...mehr zu Ablauf und Kosten

> Dabei berücksichtigen wir, dass die Erbenermittlung im Ergebnis auch wirtschaftlich für den Landwirtschaftsbetrieb sein muss.

> Wir schauen uns das Grundbuch und soweit unkompliziert zu beschaffen, auch erste Nachlassunterlagen an.

> Sind Erben überhaupt nicht auffindbar, suchen wir nach Lösungen. Wir prüfen z.B., inwieweit die Voraussetzungen für die Beantragung von Nachlass- oder auch Abwesenheitspflegschaften vorliegen.

Ich bin Bettina Reese.
Ich unterstütze Sie rund um die Themen Erbrecht und Landpachtrecht.

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