Landpachtvertrag und Erbengemeinschaft – Was gibt es zu beachten?
Bei Erbengemeinschaften im Landpachtrecht gelten besondere Regeln. Landpachtrecht verlangt die Einhaltung einer Vielzahl formeller Regelungen. Lässt man diese außer acht, drohen rechtliche Nachteile. Das gilt es zu vermeiden.
Landpachtvertrag beim Tod des Pächters
1. Was passiert mit dem Landpachtvertrag?
2. Kündigung durch den VERPÄCHTER
3. Rechte der ERBEN bei Kündigung durch den Verpächter
4. Kündigung durch die ERBENGEMEINSCHAFT
5. Fazit & Tipps: Was ist bei Kündigung eines Pachtvertrages landwirtschaftlicher Flächen zu beachten
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1. Was passiert mit dem Landpachtvertrag, wenn der Pächter stirbt?
Um Übersichtlichkeit zu schaffen, möchte ich alles am Beispiel der Familie Meier erläutern.
Beispiel:
Herr Meier ist Landwirt und hat zusätzlich auch landwirtschaftliche Flächen von seinen Nachbarn gepachtet. Als er unverhofft stirbt, ohne ein Testament mit genauen Regelungen zu hinterlassen, wird sein Nachlass gemeinschaftliches Eigentum seiner Frau und seiner beiden Kinder. (siehe Artikel Erbengemeinschaften)
Was passiert mit den gepachteten Landwirtschaftsflächen nach dem Tod des Pächters?
Die Antwort ist, dass der landwirtschaftliche Vertrag im Nachlass vorhanden ist und damit erhalten bleibt. Die Erben treten nach §1922 BGB die Gesamtrechtsnachfolge an.
Der Übergang der Erbschaft ist ein Übergang sämtlicher Rechtsverhältnisse. Das Vermögen von Herrn Meier geht als Ganzes an die Erbengemeinschaft über. (In unserem Beispiel Frau Meier und ihre Kinder.)
Die Rechts- und Pflichtenstellung von Herrn Meier geht mit demselben Inhalt und demselben Zustand weiter. Die Erbengemeinschaft ist Träger sowohl der Nachlassrechte als auch der Nachlassverbindlichkeiten.
Diese Erbengemeinschaft (Gesamthandgemeinschaft) ist bis zu ihrer Auflösung miteinander verbunden. Keiner der Miterben darf ohne Mitwirkung und Zustimmung seiner Miterben über einzelne Nachlassgegenstände verfügen. (mehr dazu im Artikel „Erbengemeinschaft“)
2. Kündigung des Landpachtvertrages durch den VERPÄCHTER
Was kann der Verpächter jetzt aber unternehmen, wenn er der Meinung ist, dass Frau Meier und ihre Kinder als Erben nicht geeignet sind, den landwirtschaftlichen Betrieb fortzuführen.
Wann kann der Verpächter kündigen?
Der Verpächter kann bei Kenntnis des Todes des Betriebsinhabers Meier nach § 594 a BGB kündigen.
> Mit einer Frist von 6 Monaten zum Ende eines Kalendervierteljahres.
> Das heißt, die Kündigung kann zum 31.03., 30.06., 30.09. und 31.12. eines Jahres ausgesprochen werden.
> Sie muss aber jeweils ein halbes Jahr vorher bei den Erben eingehen.
Was muss bei der Kündigung des Landpachtvertrages beachtet werden?
> Die Kündigung bedarf der Schriftform.
> Der Verpächter muss die Kündigung ALLEN Mitgliedern der Erbengemeinschaft nachweislich zukommen lassen. Dazu muss er sich Kenntnis über den Bestand der Erbengemeinschaft verschaffen. Diese erhält er zum Beispiel durch Anfrage beim zuständigen Nachlassgericht.
> Was bedeutet nachweislich?
Ich empfehle Mandanten:
- Entweder unter Zeugen die schriftliche Erklärung persönlich bei allen Miterben, d.h. Frau Meier und ihren beiden Kindern abzugeben und sich den Erhalt quittieren zu lassen.
- Oder aber einen Gerichtsvollzieher mit der Zustellung zu beauftragen. Dadurch entstehen zwar Kosten, die aber mit Blick auf das Ziel (nachweisbare, fristgemäße Kündigung des Vertrages) wirtschaftlich vertretbar sind.
Rechtsberatung zu Landpacht-Verträgen
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3. Rechte der ERBEN bei Kündigung des Landpachtvertrages
Frau Meier und ihre Kinder wollen die Kündigung nicht hinnehmen. Welche Möglichkeiten haben sie?
Nach § 594 a Abs. 2 BGB können sie der Kündigung des Verpächters widersprechen. Sie machen ihr Fortsetzungsverlangen geltend und legen dar, dass sie die ordnungsgemäße Bewirtschaftung der Pachtsache, dem Verpächter auch weiterhin gewährleisten.
Sind die Erben selbst keine Landwirte, ist es auch ausreichend, dass sie die Flächen durch ein Lohnunternehmen bewirtschaften lassen. Wichtig ist, dass die gute fachliche Praxis und ordnungsgemäße Bewirtschaftung der Flächen beibehalten wird.
Keine Unterverpachtung!
Aber Achtung: In keinem Fall dürfen die Flächen an einen anderen Landwirt unterverpachtet werden.
Unterverpachtung erfüllt NICHT die Voraussetzung der ordnungsgemäßen, eigenen Bewirtschaftung der Flächen durch die Erbengemeinschaft.
Was muss beim Antrag der Erben auf Fortsetzung des Landpachtvertrages beachtet werden?
> Das Fortsetzungsverlangen bedarf der Schriftform.
> Nachweise, dass die Erben in der Lage sind, die gute Arbeit des Erblassers fortzusetzen, sind bei Übergabe des Fortsetzungsverlangens nicht beizufügen.
> Fristen: Der schriftliche Antrag auf Fortsetzung des Vertrages muss drei Monate vor Ablauf des Pachtvertrages beim Verpächter nachweisbar eingehen. Geht der Antrag nicht rechtzeitig ein, kann der Verpächter den Antrag auf Fortsetzung wegen Verspätung ablehnen. Das gilt es zu vermeiden.
Tipp:
👉 Frau Meier und ihre Kinder sollten das Gespräch mit dem Verpächter suchen. Das ist zwar in Zeiten der Trauer schwierig, aber notwendig, wenn der Betrieb fortgeführt werden soll.
Wenn keine Einigung zwischen Verpächter und Pächter möglich ist
Findet man mit dem Verpächter keine Einigung, muss das Landwirtschaftsgericht entscheiden. Frau Meier und ihre Kinder sind aber vor dem Gericht beweispflichtig. Sie müssen belegen, dass ihre Betriebsfortsetzung Gewähr für die ordnungsgemäße Bewirtschaftung der Flächen bietet.
4. Wenn die ERBENGEMEINSCHAFT den Landpachtvertrag kündigen will
594 a BGB sieht auch eine Regelung für den Fall vor, dass die Erbengemeinschaft (Frau Meier und ihre Kinder) den Landpachtvertrag mit dem Verpächter nicht weiter fortsetzen will.
So können Frau Meier und ihre Kinder den Vertrag kündigen:
> mit derselben Frist, 6 Monate zum jeweiligen Kalendervierteljahr
> unter Einhaltung der Schriftform
> der Zugang ist nachzuweisen
> ALLE Mitglieder der Erbengemeinschaft müssen die Kündigung selbst unterzeichnen. Zwar können die Kinder auch ihre Mutter, Frau Meier, bevollmächtigen. Das verlangt aber jeweils die Vorlage von Originalvollmachten der vertretenen Kinder, was mühsam werden kann.
> Sollten die Kinder noch minderjährig sein, ist im Zweifel noch eine familiengerichtliche Genehmigung einzuholen.
Geht bei der Kündigung etwas schief, muss wieder das zuständige Landwirtschaftsgericht entscheiden.
👉 Meine Tipps
Herr Meier sollte noch zu Lebzeiten:
- Sämtliche Unterlagen gut auffindbar und sortiert aufbewahren
- Eine Vorsorgevollmacht über seinen Tod hinaus erteilen
Wenn der Erbfall eintritt:
- Die Erben sollten sofort sämtliche Landpachtverträge sichten
- Kündigungsschreiben verfassen und zur Sicherheit juristisch prüfen lassen
- Schreiben von allen Miterben mit Datum im Original unterzeichnen lassen
- Zugang der Schreiben nachweisbar gegen Zustellungsquittung organisieren (persönlich mit Zeugen oder über Gerichtsvollzieher)
5. Fazit aus meiner langjährigen Praxis:
Kündigung eines Landpachtvertrages durch Verpächter oder Pächter
Bei Erbengemeinschaften und auch im Landpachtrecht gelten besondere Regeln und es müssen eine Vielzahl formeller Regelungen eingehalten werden.
Beim Tod des Pächters:
> Sowohl Verpächter als auch die Erben des Pächters sollten sich SOFORT einen Überblick über die Zusammensetzung der Erbengemeinschaft verschaffen und ihr Ziel definieren – Kündigung oder Beibehaltung des Vertrages.
> Ist man Mitglied einer Erbengemeinschaft, muss man selbst darauf achten, dass alle Mitglieder an einem Willensbildungsprozess mitwirken und die notwendige Willenserklärung auch mit unterzeichnen.
Vorsorge-Ordner anlegen
Ich empfehle Pächtern landwirtschaftlicher Flächen, bereits zu Lebzeiten einen Vorsorge-Ordner mit allen erforderlichen Dokumenten anzulegen und sich mit den Themen „Vererben“ und „Vorsorgevollmacht“ auseinanderzusetzen. Damit im Ernstfall die Erben handlungsfähig sind und sich in einer Zeit der Trauer nicht mit der Suche nach Unterlagen herumschlagen müssen.
Rechtsberatung zu Landpacht-Verträgen
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Sehr geehrte Frau Reese,
gibt es auch ein Sonderkündigungsrecht wenn der Verpächter verstirbt und eine Erbengemeinschaft die landwirtschaftlichen Flächen erbt?
Stirbt der Verpächter, geht der bestehende Landpachtvertrag mit dem Nachlass auf seine Erben über. Die Erben sind als Rechtsnachfolger des Erblassers an die vertraglichen Regelungen des Landpachtvertrages gebunden. Ein Sonderkündigungsrecht der Erben aus Gründen des Erbfalls des bisherigen Verpächters sieht das BGB nicht vor.
Bei besonderen Pflichtverletzungen nach § 543 BGB oder auch Zahlungsverzug des Pächters bestehen Sonderkündigungsrechte. Es empfiehlt sich, die landpachtvertraglichen Regelungen GENAU zu prüfen, bzw. durch einen Anwalt prüfen zu lassen.
Wir möchten auch gerne einen Pachtvertrag erstellen. Allerdings bin ich mir gar nicht sicher, was genau ein Landpachtvertrag ist bzw. welche Unterschiede es da gibt. Wir sind sowieso derzeit noch auf der Suche nach einem kompetenten Notariat in diesem Bereich.
Sehr geehrte Frau Busch, für den Abschluss eines Landpachtvertrages braucht man grundsätzlich keinen Notar. Ausnahmen bestätigen die Regel.
Gerne bin ich Ihnen beim Erstellen eines Pachtvertrages bzw. der Klärung der Frage behilflich, wann und wie man einen Landpachtvertrag als oder mit einer Erbengemeinschaft abschließt.