Immobilie vererben bei gestiegenen Immobilienpreisen

Haus oder Wohnung vererben:

Warum gestiegene Immobilienpreise Ihre Nachlassplanung gefährden

Viele Immobilieneigentümer haben ein Testament. Und sie glauben, damit gut aufgestellt zu sein. Doch die Realität sieht heute oft anders aus: Die Immobilienpreise sind in den vergangenen Jahren in vielen Regionen Deutschlands erheblich gestiegen. Was auf dem Papier wie ein Gewinn aussieht, kann für die Erben finanziell und familiär zur echten Belastung werden.

Denn ein höherer Immobilienwert bedeutet:
Höhere Erbschaftssteuer, höhere Pflichtteilsansprüche, höhere Auszahlungssummen innerhalb der Erbengemeinschaft. Wenn Sie das nicht rechtzeitig einplanen, riskieren Sie, dass die Erben Ihr Haus oder die Wohnung verkaufen müssen. Obwohl genau das niemand wollte.

In diesem Beitrag erfahren Sie:

• Warum gestiegene Immobilienwerte die Erbschaftssteuer zu einem ernsthaften Problem machen können.
• Welche konkreten Risiken entstehen, wenn Testamente und Nachlassregelungen nicht an die heutige Situation angepasst sind.
• Welche Gestaltungsmöglichkeiten es gibt, um Ihre Immobilie in der Familie zu halten.
• Wann der richtige Zeitpunkt für notarielle Regelungen ist. Und warum zu langes Warten gefährlich werden kann.

Wenn das Haus plötzlich zu wertvoll zum Erben ist

Wer eine Immobilie besitzt, denkt beim Thema Erbschaftssteuer oft noch in alten Zahlen. Ein Haus, das vor 25 Jahren 200.000 Euro wert war, steht heute in vielen deutschen Städten und Regionen mit 600.000 Euro oder mehr in der Bewertung. Und genau hier beginnt das Problem.

Seit dem Jahressteuergesetz 2022 gelten neue Bewertungsregeln:
Immobilien werden für die Erbschaftssteuer seither deutlich näher am tatsächlichen Marktwert angesetzt als zuvor. Das bedeutet in der Praxis, dass wer heute erbt, nicht nur eine Immobilie erbt. Sondern oft auch eine Steuerforderung, mit der niemand gerechnet hat.

Was das konkret für die Erbschaftssteuer bei Immobilien bedeutet

Die Freibeträge bei der Erbschaftssteuer sind seit Jahren unverändert:

• Kinder erben von jedem Elternteil steuerfrei bis zu 400.000 Euro
• Ehegatten haben einen Freibetrag von 500.000 Euro
• Für Geschwister, Nichten und Neffen gilt ein deutlich niedrigerer Freibetrag von nur 20.000 Euro

Was den Freibetrag übersteigt, wird mit Steuersätzen zwischen 7 und 30 Prozent belastet (je nach Verwandtschaftsgrad und Höhe des steuerpflichtigen Betrags). Bei entfernteren Verwandten oder nicht verwandten Personen können sogar 30 Prozent, und bei sehr hohen Vermögen bis zu 50 Prozent anzusetzen sein.

In Städten mit stark gestiegenen Immobilienpreisen ist der Freibetrag von 400.000 Euro schnell ausgeschöpft. Erbt ein Kind, Steuerklasse I, ein Haus im Wert von 650.000 Euro, muss es (wenn es nicht selbst in dem Haus wohnen will) auf 250.000 Euro Erbschaftssteuer zahlen.

Das eigentliche Problem: keine Liquidität

Eine Immobilie ist kein Bargeld. Wer erbt, hat zwar Vermögen aber nicht unbedingt das Geld, um die Steuer zu bezahlen. Und wer die Erbschaftssteuer nicht zahlen kann, steht vor einer schmerzhaften Entscheidung:
Kredit aufnehmen oder verkaufen.

Das ist keine Seltenheit. In meiner Praxis begegnet mir diese Situation zunehmend häufiger. Gerade bei Familien, die nie geplant hatten, die Immobilie zu veräußern. Und die nun keine andere Wahl sehen.

Wer besonders in der Klemme sitzt – ein Rechenbeispiel

Das Liquiditätsproblem wird oftmals noch verstärkt, wenn mehrere Personen gemeinsam erben. Schauen wir uns ein konkretes Beispiel an.

Beispiel: Familie Müller und das Elternhaus
Die Eltern hinterlassen ein Haus im Wert von 700.000 Euro. Es gibt zwei erwachsene Kinder (Tochter Anna und Sohn Markus), die zu je ½ das letztversterbende Elternteil beerben. Anna möchte im Elternhaus wohnen bleiben und es übernehmen. Markus ist einverstanden. Aber er will seinen Anteil ausgezahlt bekommen.

Was Anna finanziell schuldet:

Anna müsste also rund 350.000 Euro aufbringen. Allein, um das Haus als Alleineigentümerin zu behalten. Ohne Eigenkapital oder eine Finanzierungsmöglichkeit ist das schlicht nicht machbar.

Wenn das Testament anders  aufgesetzt worden wäre

Würden die Eltern in Ihrem Testament festlegen, dass Anna Alleinerbin wird, müsste Anna ihrem Bruder ¼ des Reinnachlasses in Geld auszahlen und gegebenfalls auch noch Erbschaftssteuer zahlen.

Gemessen an einem Hauswert von 700.000 Euro entspricht der Pflichtteil von Markus dann nur noch 175.000 Euro. Die müssen in bar ausgezahlt werden.

Auch hier gilt: Die Immobilie selbst hilft nicht weiter, wenn kein Geld da ist, um den Pflichtteil zu bedienen.

👉 Mein Tipp aus der Praxis

Lassen Sie ausrechnen, was Ihre Erben heute konkret zahlen müssten. Und zwar auf Basis des AKTUELLEN Immobilienwerts. Nicht auf Basis dessen, was Sie vor Jahren dafür bezahlt haben.

Ich unterstütze Sie gern.
Buchen Sie einfach einen >>>Beratungstermin

Erbengemeinschaft und Pflichtteil

Wenn der Zusammenhalt auf die Probe gestellt wird

Fehlt ein klares Testament oder enthält es keine konkreten Regelungen zur Immobilie, fällt das Haus mit dem Erbfall in das Eigentum einer Erbengemeinschaft.

Das bedeutet: Alle Erben sind gemeinsam Eigentümer und müssen auch gemeinsam entscheiden. Jede Maßnahme, ob Vermietung, Umbau oder Verkauf, erfordert Einigkeit.

In der Theorie klingt das handhabbar. In der Praxis führt es regelmäßig zu Konflikten.

Was in einer Erbengemeinschaft schiefgehen kann

• Ein Kind möchte das Haus behalten, das andere will es verkaufen.
• Einer der Erben braucht dringend Geld und drängt auf schnelle Verwertung.
• Alte Familienspannungen brechen in der Stresssituation nach dem Todesfall auf.
• Niemand kümmert sich aktiv um die Immobilie. Wichtige Reparaturen oder die Instandhaltung bleiben liegen.

Einigt sich die Erbengemeinschaft nicht, kann jeder Miterbe als letztes Mittel eine Teilungsversteigerung beantragen. Das Gericht lässt die Immobilie dann öffentlich versteigern, häufig deutlich unter dem Marktwert.

Das Haus verlässt die Familie, und der Erlös wird aufgeteilt. Aber auch die Aufteilung setzt Einigkeit unter den Miterben voraus.

Der Pflichtteil als zusätzliche Belastung

Selbst ein sorgfältig formuliertes Testament schützt nicht vollständig vor finanziellen Ansprüchen. Kinder, Ehegatten und unter bestimmten Voraussetzungen auch Eltern des Erblassers haben gesetzlich Anspruch auf den sogenannten Pflichtteil. Das ist die Hälfte ihres gesetzlichen Erbteils, zahlbar in bar.

Wer also ein Kind enterbt oder im Testament deutlich weniger bedenkt als ein anderes, muss damit rechnen, dass dieses Kind den Pflichtteil oder den Zusatzpflichtteil einfordert.

Bei einer hochwertigen Immobilie kann das eine erhebliche Summe sein, die der eingesetzte Erbe aus eigenen Mitteln aufbringen muss, ohne die Immobilie dafür zu verkaufen.

Die Kombination aus Erbschaftssteuer, Geschwisterauszahlung und Pflichtteilsanspruch kann selbst gut situierte Erben in ernsthafte Zahlungsschwierigkeiten bringen. Wer das vermeiden möchte, muss vorausschauend planen.

Gestaltungsmöglichkeiten: So bleibt das Haus in der Familie

Die gute Nachricht:
Es gibt erprobte rechtliche Wege, um eine Immobilie so zu übertragen, dass weder Erbschaftssteuer noch Pflichtteilsansprüche den Erben in die Enge treiben. Entscheidend ist, dass diese Wege frühzeitig beschritten werden. Denn die meisten Gestaltungsmöglichkeiten brauchen Zeit, um ihre volle Wirkung zu entfalten.

a) Schenkung zu Lebzeiten und die 10-Jahres-Frist nutzen

Eine der wirksamsten Strategien bei der Nachlassplanung für Immobilien ist die vorweggenommene Erbfolge, also die Übertragung der Immobilie zu Lebzeiten.

Der entscheidende Hebel dabei ist die steuerliche 10-Jahres-Frist.
Nach § 14 ErbStG können Schenkungsfreibeträge alle zehn Jahre erneut in voller Höhe genutzt werden.

Das bedeutet:

• Jeder Elternteil darf jedem Kind alle zehn Jahre bis zu 400.000 Euro steuerfrei übertragen.
• Bei zwei Elternteilen und einem Kind sind das gemeinsam 800.000 Euro innerhalb von zehn Jahren, steuerfrei.
• Wer früh genug beginnt, kann eine Immobilie schrittweise und ohne Steuerbelastung übergeben.

Gleichzeitig wirkt sich die Schenkung positiv auf spätere Pflichtteilsansprüche aus. Nach Ablauf von zehn Jahren wird eine Schenkung bei der Berechnung des Pflichtteilsergänzungsanspruchs nicht mehr berücksichtigt. Der Anspruch schmilzt jährlich um zehn Prozent ab.

👉 Wichtig:
Die 10-Jahres-Frist beginnt erst mit der Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch. Nicht schon mit dem Notarvertrag.

b) Nießbrauch und Wohnrecht als Absicherung im Alter

Eine Schenkung der Immobilie bedeutet nicht zwingend, dass Sie ausziehen müssen. Es ist möglich, sich beim Übertrag notariell ein lebenslanges Wohnrecht oder einen Nießbrauch vorzubehalten.

• Mit einem Wohnrecht dürfen Sie die Immobilie weiterhin selbst bewohnen
• Mit einem Nießbrauch stehen Ihnen auch die Erträge aus der Immobilie zu, z.B. Mieteinnahmen

Allerdings ist hier Vorsicht geboten:
Behalten Sie sich umfangreiche Nutzungsrechte vor, beginnt die 10-Jahres-Frist für den Pflichtteilsergänzungsanspruch nicht zu laufen. Die Abschmelzung tritt in diesem Fall nicht ein, d.h. der Pflichtteilsanspruch bleibt in voller Höhe bestehen, unabhängig davon, wie lange die Schenkung zurückliegt.

Das ist ein häufig übersehener Fallstrick.
Eine sorgfältige Abwägung mit anwaltlicher Beratung ist hier unbedingt empfehlenswert.

c) Testament mit klarer Teilungsanordnung

Wer die Immobilie nicht zu Lebzeiten übertragen möchte, sollte im Testament zumindest klar regeln, wer das Haus erhält und wie die übrigen Erben ausgeglichen werden.

Eine sogenannte Teilungsanordnung legt fest, welcher Erbe welchen Nachlassgegenstand übernimmt. Ergänzend kann geregelt werden, wie die Auszahlung der Miterben erfolgt. Etwa durch gestaffelte Zahlungen über mehrere Jahre oder durch Verrechnung mit anderen Nachlasswerten.

Ein Testament ohne konkrete Regelung zur Immobilie lädt Konflikte geradezu ein. Die Erbengemeinschaft entscheidet dann gemeinsam. Und das endet, wie bereits beschrieben, nicht selten vor Gericht.

d) Pflichtteilsverzicht notariell vereinbaren

Eine weitere Option ist der Pflichtteilsverzicht:
Ein pflichtteilsberechtigter Erbe erklärt notariell, auf seinen Anspruch zu verzichten. Das kann im Gegenzug für eine Schenkung zu Lebzeiten, eine Abfindungszahlung oder andere Vereinbarungen erfolgen.

Voraussetzung ist das Einverständnis aller Beteiligten. Ist dieses vorhanden, schafft ein notariell beurkundeter Pflichtteilsverzicht erhebliche Klarheit. Und das kann den späteren Erben vor einer Situation bewahren, in der er die Immobilie verkaufen muss, um Ansprüche zu bedienen.

Wann ist der richtige Zeitpunkt?

Weder zu früh noch zu spät

Eine der häufigsten Fragen, die mir Mandantinnen und Mandanten stellen, lautet sinngemäß:
„Wann soll ich das eigentlich regeln?“

Die Antwort ist:
Früher, als die meisten denken. Aber trotz allem mit Bedacht.

Die Risiken einer zu FRÜHEN notariellen Regelung

Wer mit Mitte fünfzig alles notariell überträgt und abschließend regelt, kann sich in einer schwierigen Lage wiederfinden, wenn sich das Leben verändert. Und das tut es regelmäßig, glauben Sie mir.

Mögliche Szenarien:

• Eine neue Partnerschaft entsteht, die bei der ursprünglichen Regelung nicht berücksichtigt ist.
• Das als Übernehmer der Immobilie vorgesehene Kind zieht ins Ausland oder kann die Immobilie aus anderen Gründen nicht übernehmen.
• Die Immobilie soll verkauft werden, etwa wegen eines Umzugs ins Pflegeheim.
• Das Verhältnis zu einem der Kinder verändert sich grundlegend

Notarielle Vereinbarungen (insbesondere Schenkungsverträge mit eingeräumten Rechten) lassen sich zwar anpassen oder bei Einvernehmen der Beteiligten und entsprechend vorgesehener Regelungen rückabwickeln. Aber das ist mit Aufwand, Kosten und nicht immer mit vollständiger Flexibilität verbunden.

👉 Wer alles zu früh in Stein meißelt, verliert unter Umständen Handlungsspielraum.

Die Risiken einer zu SPÄTEN  Regelung

Auf der anderen Seite steht ein Risiko, das viele unterschätzen: Die Testierfähigkeit.

Ein Testament ist nur dann rechtswirksam, wenn die Person zum Zeitpunkt der Errichtung testierfähig war. Also sie muss in der Lage sein, die Bedeutung und Tragweite ihrer Entscheidungen zu überblicken. Wird die Testierfähigkeit im Nachhinein angezweifelt, können Erben das Testament vor Gericht anfechten.

Wer wartet, bis Demenz, schwere Krankheit oder andere Einschränkungen das Bild prägen, riskiert genau das: Ein Testament, das zwar existiert, aber rechtlich angreifbar ist.

👉 Und in Erbstreitigkeiten wird dieses Argument gezielt eingesetzt.

Wann ist also der richtige Zeitpunkt?

Es gibt kein ideales Alter und kein pauschales Datum. Aber was es gibt, ist einen klaren Auslöser:
👉 Der richtige Zeitpunkt ist der Moment, in dem Sie anfangen, sich Gedanken zu machen.

Sinnvoll ist es, in zwei Schritten vorzugehen:

1. Jetzt: Bestandsaufnahme und Beratung – Was ist die Immobilie heute wert? Was würden Erben konkret zahlen müssen? Welche Gestaltung passt zur Familie?
2. Dann: Schrittweise Umsetzung – angepasst an die Lebenssituation, mit der Möglichkeit, flexibel zu bleiben.

Ein Testament sollte außerdem regelmäßig überprüft werden. Auf alle Fälle aber nach Heirat, Scheidung, dem Tod eines Erben oder einer wesentlichen Veränderung des Vermögens.

Was vor zehn Jahren sinnvoll war, kann heute eine Falle sein.

👉 Ist JETZT für Sie der richtige Zeitpunkt, Ihre Angelegenheiten zu regeln?

Lassen Sie sich beraten, welcher Weg für Sie und Ihre Familie die günstigste Konstellation ist.

Ich unterstütze Sie gern mit meiner Online-Beratung
 >>>zum Beratungstermin

FAQ – Die häufigsten Fragen zum Thema Immobilie vererben

Fazit zum Vererben Ihrer Immobilie

Frühzeitiges Handeln schützt Ihr Lebenswerk

Gestiegene Immobilienpreise sind auf den ersten Blick erfreulich. Doch für die Nachlassplanung bedeuten sie vor allem eines: Handlungsbedarf. Was frühere Generationen problemlos über ein einfaches Testament regeln konnten, reicht heute in vielen Fällen nicht mehr aus.

Die Kombination aus höheren Immobilienwerten, unveränderter Freibetragsgrenze und neuen Bewertungsregeln seit 2023 kann dazu führen, dass Erben vor finanziellen Belastungen stehen, die sie schlicht nicht stemmen können.
Das Ergebnis ist dann oft ein erzwungener Verkauf, obwohl das Haus in der Familie bleiben sollte.

Das Gute ist:
Es gibt Wege, das zu verhindern. Schenkung zu Lebzeiten, Nießbrauch, klare Teilungsanordnungen im Testament, Pflichtteilsverzicht – all das sind erprobte rechtliche Instrumente, die im richtigen Moment eingesetzt eine enorme Wirkung entfalten können.

Entscheidend ist dabei das Timing:
Nicht zu früh, um die Flexibilität zu erhalten. Aber rechtzeitig genug, um die 10-Jahres-Fristen zu nutzen und die eigene Handlungsfähigkeit zu sichern.

👉 Mein Rat für Sie

Warten Sie nicht auf einen konkreten Anlass. Ein Gespräch mit einer erbrechtlich erfahrenen Anwältin oder einem Anwalt genügt, um Klarheit zu bekommen:

• was Ihre Immobilie heute wert ist,
• was das für Ihre Erben bedeutet
• und welche Gestaltungsmöglichkeiten zu Ihrer Situation passen.

…zum Kontaktformular

Ich bin Bettina Reese.
Rechtsanwältin mit Tätigkeitsschwerpunkt Erbrecht

Ich unterstütze Sie  bei Ihrer Nachlassplanung.

Möchten Sie meine Online-Rechtsberatung in Anspruch nehmen?

Buchen Sie sich gleich einen Termin.

Das könnte Sie auch interessieren: